保利地产荣光不再，三年内追赶两千亿希望渺茫

二零一八年一月十四日，二零一七年度业绩快报公告和二零一七年十二月份销售情况由保利地产(600048.SH)公布，在这些数据报告经过初步核算之后，报告时间内实现营业收入为1450.36亿元，签约金额3092.27亿元。

如不出意外，保利地产将在最终的房企销售排行榜中位列第五名，实现其董事长宋广菊在1个月前的股东大会上承诺的目标，会上宋广菊还曾对股东称：“对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

从“招保万金”到“碧恒万融”

根据克而瑞数据，保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三，2017年的销售额排行中，排在保利地产前面的四位分别是5508亿元的碧桂园(02007.HK)、5298.8亿元的万科A(000002.SZ)、5009.6亿元的恒大集团(03333.HK)和3652.6亿元的融创中国(01918.HK)。

股市中表现最为活跃且最具代表性的四大地产龙头股，也在2017年由“招保万金”变为“碧恒万融”，碧桂园、恒大、融创三只内房股从2017年初开始集体走强，万科A则在下半年数次涨停。

保利地产荣光不再的这几年，其与竞争者的差距在逐渐拉大。2013年被绿地控股(600606.SH)、万达超越时，保利与它们的销售额差距维持在500亿元以内;2016年保利地产的销售额则比第三名的碧桂园落后了近1000亿元;2017年第一梯队——碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关，位列第五的保利地产已被甩开近2000亿元。

相比碧桂园、万科、恒大三家民营房企的灵活机制——或高负债高周转、或大肆并购，保利地产过去几年一直受制于央企的诸多限制和与保利置业的同业竞争。

宋广菊认为，目前前三的几家房企能快速发展主要得益于三个原因，一是重点一二线城市调控，资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市，因此这些房企获得了市场红利;其次是民营企业机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才;三是产品标准化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房企销售TOP5的竞争激烈，对于保利来说，其全国化布局还没有真正迈开，所以没有享受到2017年三四线城市崛起的利好。

2015年“去库存”被定调后，2016年中央经济会议和全国十二大五次会议中，“继续加强三四线城市去库存”被反复提及。而2015年，保利地产加大了库存压力较小的一二线城市的拓展力度，全年新增一二线城市土储1109万平方米，占新增总面积的85%，这个占比在2016年小幅降至70%，但一二线土地资源仍占核心地位。相比之下，恒大2016年一二线城市项目面积占比是57.9%。

过去几年里民营房企通过在一级土地市场拿地和兼并购大步扩张，而保利地产的总土地储备则一直没能进入前三。2016年，恒大以2.29亿平方米的土储稳居榜首，几近三大龙头房企之和，之后是碧桂园的1.66亿平方米、绿地的1.36亿平方米、万科的1.12亿平方米，保利地产以1亿平方米排名第五。

与保利置业的同业竞争，则一直制约着保利地产量的飞跃。保利地产和保利置业是保利集团下属的两家孙公司，成立时间仅间隔一年，且主营业务都是房地产投资。保利置业虽为港股上市公司，但除香港之外，其项目覆盖范围仍然在中国内地20多个主要城市，与保利地产重合度很高。2005年至2009年间，保利集团共分三次将旗下优质资产注入保利置业，规模逐次提高，从5.8亿港元到14.3亿港元再到30多亿港元。保利香港控股除了保利置业这个主要资产，还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。